Πληροφορίες για τους ιδιοκτήτες-εκμισθωτές

Σύμφωνα και με την Πανελλήνια ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων οι συμβουλές που δίνονται σε έναν εκμισθωτή είναι:

1. ΑΝΑΖΗΤΗΣΗ ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΗ

Γίνεται με πολλούς τρόπους, και σταδιακά. Πρώτα το ανακοινώνετε στους υπάρχοντες ενοίκους του κτιρίου, αν εκείνοι επιθυμούν να επεκταθούν ή να το συστήσουν σε δικούς τους ενδιαφερόμενους. Λίγες ημέρες μετά, τοποθετείτε μισθωτήριο στην είσοδο του κτιρίου μας, ώστε να το πληροφορηθούν οι περίοικοι. Αργότερα ενημερώνετε το γνωστό επίσημο μεσίτη σας. Μην υπογράφετε εντολές εξεύρεσης ενοικιαστή σε άγνωστους σε σας μεσίτες! Προπαντός μην δέχεστε ποτέ να πληρώσετε χρήματα προκαταβολικά σε όσα "γραφεία εξυπηρετήσεων" σας υπόσχονται ότι δήθεν θα σας βρουν ενοικιαστή για το ακίνητό σας! Αν εκμισθώνετε ακίνητα για φοιτητές, δηλώστε τα στο γραφείο στέγασης του πλησιέστερου πανεπιστημίου ή ΤΕΙ. Παράλληλα δημοσιεύστε αγγελίες στον Τύπο. Όσο σοβαρότερα είναι τα έντυπα στα οποία θα δημοσιεύσετε, τόσο σοβαρότεροι θα είναι και οι ενδιαφερόμενοι που θα εμφανιστούν. Στις αγγελίες δεν είναι σκόπιμο να δημοσιεύετε τιμές μισθωμάτων, γιατί συχνά δημιουργούν λανθασμένες εντυπώσεις.

2. ΕΠΙΛΟΓΗ ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΗ.

Ο νόμος και οι διεθνείς συμβάσεις απαγορεύουν τον αποκλεισμό ενοικιαστών με βάση την εθνικότητα, το χρώμα, τη θρησκεία, το φύλο, την ηλικία, τις προσωπικές προτιμήσεις του καθενός κλπ. Επειδή η μίσθωση είναι διαρκής σχέση, το πρωτεύον κριτήριο επιλογής, δεν είναι το ύψος του μισθώματος που μας προσφέρουν, αλλά η φερεγγυότητα και συνέπεια του ενοικιαστή, δηλαδή η δυνατότητά του να ανταποκρίνεται σταθερά και έγκαιρα κάθε μήνα στις οικονομικές υποχρεώσεις του από τη μίσθωση αυτή (μισθώματα, κοινόχρηστα και λογαριασμοί κοινής ωφέλειας), κάτι δηλαδή, που, δυστυχώς, εκ των πραγμάτων είναι δυσχερές να εκτιμηθεί προκαταβολικά! Γι΄αυτό μιλήστε προσωπικά και διεξοδικά με κάθε ενδιαφερόμενο, ενημερώστε τον για όλα αυτά και ιδιαίτερα σε μισθώσεις με μεγάλο αντικείμενο, αν πρόκειται για εντελώς άγνωστο σ’ εσάς υποψήφιο μισθωτή, μη διστάσετε να του ζητήσετε στοιχεία για τη φερεγγυότητά του, ή να συνυπογράψει το μισθωτήριο κάποιος αξιόχρεος εγγυητής.

3. ΠΡΟΚΑΤΑΒΟΛΗ.

Μη δέχεστε ποτέ "προκαταβολή" χωρίς υπογραφή μισθωτηρίου! Μη δίνετε κλειδιά ή δικαίωμα εγκατάστασης σε υποψήφιο ενοικιαστή, πριν υπογράψετε οπωσδήποτε το έγγραφο μισθωτήριο που θα συμπληρώσετε εσείς ή θα συντάξει ο δικηγόρος σας, το οποίο θα αναφέρει τα πλήρη στοιχεία ταυτότητάς του, τον ΑΦΜ του, και τα στοιχεία συζύγου και των ατόμων που θα μένουν στο μίσθιο, τη χρήση του μισθίου κλπ.. Αν είναι αλλοδαπός, θα πρέπει να αναγραφεί και ο αριθμός της αδείας παραμονής του στη χώρα μας. Μη νοικιάζετε ποτέ ακίνητο με δική σας τηλεφωνική σύνδεση! Ωστόσο αν ήδη μισθωμένο ακίνητό σας έχει τηλεφωνική σύνδεση, μεταβιβάστε την άμεσα, δωρεάν στο μισθωτή σας!

4. ΜΙΣΘΩΤΗΡΙΟ.

Να χρησιμοποιείτε πάντοτε τα υποδείγματα μισθωτηρίων που διανέμονται από τα Γραφεία Ενημερώσεως της Π.ΟΜ.ΙΔ.Α. ( Σοφοκλέους 15, Αθήνα, και σε όλες τις μεγάλες πόλεις της Ελλάδος) και αυτόματα, μέσω της ηλεκτρονικής μας σελίδας! Για μισθώσεις με σημαντικό αντικείμενο (επαγγελματικές κλπ.) να απευθύνεστε πάντοτε στο Δικηγόρο σας! Προσέξτε ιδιαίτερα και απευθυνθείτε οπωσδήποτε σε Δικηγόρο αν σας ζητηθεί να υπογράψετε μισθωτήριο συνταγμένο από το μισθωτή!

5. ΔΙΑΡΚΕΙΑ.

Οι μισθώσεις κατοικιών έχουν τριετή νόμιμη διάρκεια και οι επαγγελματικές δωδεκαετή. Η απόδοση καταστήματος χωρίς αποζημίωση μπορεί να γίνει μόνο με τη συμπλήρωση δεκαεξαετίας και γραφείου ελεύθερου επαγγελματία (γιατρού, δικηγόρου, μηχανικού, λογιστή κλπ) με τη συμπλήρωση δωδεκαετίας. Η διάρκεια όμως που συμφωνείται και αναγράφεται στις επαγγελματικές μισθώσεις είναι συνήθως μικρότερη, λαμβανομένου υπόψη ότι ο μισθωτής μπορεί να φύγει και πριν τη λήξη τους, αν περάσει διετία από την έναρξή τους, οφείλει όμως να προειδοποιήσει εγγράφως τον ιδιοκτήτη προ εξαμήνου και να τον αποζημιώσει με 4 μηνιαία μισθώματα!

6. ΜΙΣΘΩΜΑ.

Καθορίζεται ελεύθερα από τα ενδιαφερόμενα μέρη, όπως και η παραπέρα ετήσια προσαύξησή του. Να αναγράφετε στο μισθωτήριο το ακριβές μίσθωμα, ολόκληρο το τέλος χαρτοσήμου και να προσδιορίζετε επακριβώς την ετήσια προσαύξηση. Μην ξεχνάτε ποτέ ότι ο καλός μισθωτής είναι πάντοτε προτιμότερος από το καλό μίσθωμα. Γι αυτό μην επιδιώκετε ποτέ παράλογα μισθώματα, γιατί τελικά θα βγείτε χαμένοι!

7. ΧΡΗΣΗ.

Να προσδιορίζετε πάντοτε ειδικά το σκοπό της χρήσης (ως κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία, κατάστημα, γραφείο, εργαστήριο, αποθήκη, χώρος στάθμευσης κλπ.) και το επαγγελματικό αντικείμενο (εμπορία ενδυμάτων, αυτοκινήτων κλπ.). Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται αν θα χρησιμοποιηθεί ως κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος (καφετερία, κομμωτήριο, γυμναστήριο, εκπαιδευτήριο κλπ.), οπότε χρειάζεται και άδεια της αρχής η οποία εκδίδεται μόνο αν το μίσθιο πληρεί συγκεκριμένες προϋποθέσεις εμβαδού, πολεοδομικής νομιμότητας κλπ.

8. ΚΑΤΑΘΕΣΗ - ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ.

Να καταθέτετε πάντοτε τα μισθωτήρια στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. σας, μέσα σε 30 ημέρες από την ημερομηνία σύνταξής τους. Να δηλώνετε πάντοτε ολόκληρο το μίσθωμα και να μην αποδέχεστε ποτέ, ακόμα και τυχόν πρόταση του ενοικιαστή σας για δήλωση μικρότερου μισθώματος. Η μη αναγραφή και μη δήλωση ολόκληρου του μισθώματος είναι ό,τι πιο ΑΝΟΗΤΟ και ΕΠΙΚΙΝΔΥΝΟ μπορεί να κάνει ένας εκμισθωτής!

9. ΣΧΕΣΕΙΣ ΜΕ ΕΝΟΙΚΙΑΣΤΕΣ.

Να μην ξεχνάτε ποτέ ότι η μίσθωση ακινήτου, ιδιαίτερα της κατοικίας, είναι και αυτή μία διαρκής ανθρώπινη σχέση, γι αυτό και πρέπει να αντιμετωπίζετε τον αντισυμβαλλόμενό σας πρώτα ως άνθρωπο! Γενικά μην προσφεύγετε ποτέ στα δικαστήρια αν πρώτα δεν εξαντλήσετε κάθε περιθώριο συνεννόησης με τον ενοικιαστή σας!

10. ΠΡΟΣΟΧΗ ΣΕ ΚΑΘΕ ΣΥΝΑΛΛΑΓΗ!

Η ΠΟΜΙΔΑ σας υπενθυμίζει ότι η μίσθωση είναι μια συναλλαγή με σοβαρότατες συνέπειες, συχνά ανεπανόρθωτες! Να είσαστε λοιπόν πάντοτε προσεκτικοί και να μην κάνετε καμιά ενέργεια αν δεν συμβουλευθείτε προηγουμένως το Δικηγόρο σας ή την οργάνωσή μας, ιδιαίτερα αν δεν έχετε εμπειρία από εκμισθώσεις ακινήτων!

Συμβουλές προς μισθωτές (ενοικιαστές) και εκμισθωτές (ιδιοκτήτες).

Α) Κατοικιών:

• Ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης τα τρία (3) χρόνια, ανεξάρτητα αν στο συμβόλαιο ορίζεται περίοδος μικρότερη των τριών (3) χρόνων.
  Εάν όμως ορίζεται μεγαλύτερη από τα τρία (3) χρόνια θα ισχύσει η μεγαλύτερη.
• Πρωτεύον κριτήριο επιλογής του ενοικιαστή να είναι η φερεγγυότητα και η συνέπειά του να ανταποκρίνεται σταθερά και έγκαιρα κάθε μήνα στις οικονομικές υποχρεώσεις του και όχι το ύψος του μισθώματος που μας προσφέρουν.
• Να διευκρινίζεται στο μισθωτήριο συμβόλαιο αν επιτρέπεται μερική ή ολική υπεκμίσθωση ή συστέγαση.
• Να διαβαστεί σχολαστικά ο κανονισμός της πολυκατοικίας για να γνωρίσει ο ενοικιαστής όλες τις υποχρεώσεις και τα δικαιώματά του.
• Να διευκρινιστεί ποια κοινόχρηστα επιβαρύνεται ο ενοικιαστής και ποια ο ιδιοκτήτης. Ο ενοικιαστής επιβαρύνεται με τα λειτουργικά κοινόχρηστα. Τα κοινόχρηστα επισκευής ή βελτίωσης της πολυκατοικίας επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη.
  • Να συμφωνηθεί ποιες από της ζημιές είναι φυσιολογική φθορά και ποιες όχι.
• Η επιβάρυνση χαρτοσήμου είναι θέμα συμφωνίας.
•  Στο μισθωτήριο συμβόλαιο πρέπει να αναγράφεται το αληθινό ποσό του μισθώματος.
• Συνήθως καταβάλλεται ένα έως δύο μισθώματα ως εγγύηση.
• Η ετήσια προσαύξηση του μισθώματος συνήθως ορίζεται 1% - 2% πάνω από τον τιμάριθμο, αλλά είναι θέμα συμφωνίας. Εάν δεν έχει συμφωνηθεί κάποια αύξηση, τότε σε περίπτωση διαφωνίας των συμβαλλομένων, προβλέπεται ετήσια αύξηση ίση με το 75% της αύξησης του τιμαρίθμου κατά το δωδεκάμηνο που προηγήθηκε.
• Να γίνεται σωστή περιγραφή του μισθίου (ενοικιαζόμενου χώρου).
• Να καθορίζεται ακριβώς ποια θα είναι η χρήση του μισθίου. Εάν χρησιμοποιηθεί για άλλους λόγους από εκείνους που έχουν συμφωνηθεί θα πρέπει να υπάρχει η σύμφωνη γνώμη του ιδιοκτήτη.
• Να προβλεφθεί και να αναγραφεί στο μισθωτήριο συμβόλαιο τι θα ισχύσει σε περίπτωση που ο ενοικιαστής μετατρέψει την επιχείρησή του από ατομική σε εταιρική (Ο.Ε., Ε.Ε., Ε.Π.Ε., Α.Ε.).
• Να κατατεθεί το μισθωτήριο συμβόλαιο στη Δ.Ο.Υ. εντός τριάντα (30) ημερών από την υπογραφή του.
• Σε περίπτωση που ο ενοικιαστής παραδώσει το μίσθωμα στον ιδιοκτήτη αλλά αυτός αρνηθεί να το εισπράξει έχει το δικαίωμα να καταθέσει τα χρήματα στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων, στο όνομά του, και να του κοινοποιήσει με δικαστικό επιμελητή το γραμμάτιο παρακαταθήκης ή να το καταθέσει σε Συμβολαιογράφο ή στο Δικηγόρο του.
• Στην περίπτωση που ο ενοικιαστής δεν πληρώνει το μίσθωμα προβλέπεται η ακόλουθη διαδικασία:
  Πρώτα κοινοποιείται εξώδικη πρόσκληση για πληρωμή των οφειλομένων. Αν τα οφειλόμενα εξοφληθούν μέσα σ’ ένα μήνα, τότε η διαδικασία σταματάει, εκτός αν αυτό έχει ξανασυμβεί στο παρελθόν. Αν δεν εξοφληθούν εκδίδεται άμεσα και κοινοποιείται διαταγή απόδοσης μισθίου η οποία εκτελείται μετά την παρέλευση εικοσαημέρου.
  Ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα να ασκήσει μέσω του Δικηγόρου του ανακοπή κατά της διαταγής προβάλλοντας σοβαρούς λόγους.
• Εάν ο ενοικιαστής αποχώρησε από το μισθωμένο ακίνητο και οφείλει μισθώματα τα οποία τελικά δεν κατέβαλλε στο ιδιοκτήτη του ακινήτου, ο ιδιοκτήτης για να απαλλαγεί από την υποχρέωση καταβολής φόρου εισοδήματος, έχει το δικαίωμα να τα εκχωρήσει χωρίς αντάλλαγμα (να τα χαρίσει) στο Δημόσιο, όταν υποβάλει τη φορολογική του δήλωση.
  Το Δημόσιο θα τα εισπράξει από τον ενοικιαστή ως δημόσιο έσοδο, με την εφαρμογή των διατάξεων του κώδικα είσπραξης δημοσίων εσόδων (ΚΕΔΕ) και δεν θα χορηγεί στον ενοικιαστή φορολογική ενημερότητα μέχρι να τα εξοφλήσει.

Β) Επαγγελματικών χώρων:

• Η διάρκεια της μίσθωσης είναι δωδεκαετής (12)  ανεξάρτητα άλλων συμφωνιών γραπτών ή προφορικών. Σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης το επιθυμεί μπορεί να παραταθεί η  μίσθωση για άλλα τέσσερα (4) χρόνια. Μετά την παρέλευση των  τεσσάρων (4) αυτών χρόνων ο ιδιοκτήτης μπορεί να παραλάβει το μίσθιο χωρίς να καταβάλλει αποζημίωση στον ενοικιαστή.
  Σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης θελήσει να του αποδοθεί το μίσθιο στη λήξη των δώδεκα χρόνων, τότε είναι υποχρεωμένος να καταβάλλει είκοσι τέσσερα (24) μισθώματα στον ενοικιαστή, ως αποζημίωση.
• Ο μισθωτής μπορεί να αποχωρήσει πριν τη λήξη της μίσθωσης εάν έχει παρέλθει διετία από την έναρξή της. Οφείλει όμως να ειδοποιήσει εγγράφως των ιδιοκτήτη έξι (6) μήνες πριν και να τον αποζημιώσει με τέσσερα (4) μηνιαία μισθώματα.
• Μετά τη λήξη της δεκαεξαετούς (16) μίσθωσης, ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να ασκήσει το ίδιο επάγγελμα στο μίσθιο.
• Να συνταχθεί το μισθωτήριο συμβόλαιο από τους δικηγόρους των συμβαλλομένων.
• Να δοθεί προκαταβολή κατά την υπογραφή του μισθωτηρίου συμβολαίου.
• Να συμφωνηθεί αν θα παραμείνουν ή όχι στο μίσθιο οι κατασκευές που θα γίνουν από τον ενοικιαστή.
  Σε περίπτωση που οι όποιες κατασκευές παραμείνουν στο μίσθιο μετά την αποχώρηση του ενοικιαστού απ’ αυτό, είναι δυνατόν να θεωρηθούν ως όφελός του ιδιοκτήτη και να ζητηθεί από την εφορία πρόσθετος φόρος.
• Να διευκρινίζεται στο μισθωτήριο συμβόλαιο αν επιτρέπεται μερική ή ολική υπεκμίσθωση ή συστέγαση.
• Να διαβαστεί σχολαστικά ο κανονισμός της οικοδομής για να γνωρίσει ο ενοικιαστής όλες τις υποχρεώσεις και τα δικαιώματά του.
• Να διευκρινιστεί ποια κοινόχρηστα επιβαρύνεται ο ενοικιαστής και ποια ο ιδιοκτήτης. Ο ενοικιαστής επιβαρύνεται με τα λειτουργικά κοινόχρηστα. Τα κοινόχρηστα επισκευής ή βελτίωσης της πολυκατοικίας επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη.
• Να συμφωνηθεί ποιες από της ζημιές είναι φυσιολογική φθορά και ποιες όχι.
• Η επιβάρυνση χαρτοσήμου είναι θέμα συμφωνίας.
• Στο μισθωτήριο συμβόλαιο πρέπει να αναγράφεται το αληθινό ποσό του μισθώματος.
• Η ετήσια προσαύξηση συνήθως ορίζεται 1% - 2% πάνω από τον τιμάριθμο, αλλά είναι θέμα συμφωνίας. Σε περίπτωση που δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος, η αναπροσαρμογή γίνεται μετά την παρέλευση δύο (2) ετών από την έναρξη της σύμβασης και καθορίζεται σε ποσοστό ετησίως όχι κατώτερο από το 6% της αντικειμενικής αξίας του μισθίου. Περαιτέρω αναπροσαρμογή του παραπάνω αναπροσαρμοσθέντος μισθώματος γίνεται κατ’ έτος σε ποσοστό 75% της μεταβολής του δείκτη τιμών καταναλωτή κατά το δωδεκάμηνο που προηγήθηκε.
• Συνήθως καταβάλλεται ένα έως δύο μισθώματα ως εγγύηση.
• Να γίνεται σωστή περιγραφή του μισθίου (ενοικιαζόμενου χώρου).
• Να καθορίζεται ακριβώς ποια θα είναι η χρήση του μισθίου. Εάν χρησιμοποιηθεί για άλλους λόγους από εκείνους που έχουν συμφωνηθεί θα πρέπει να υπάρχει η σύμφωνη γνώμη του ιδιοκτήτη.
• Να προβλεφθεί και να αναγραφεί στο μισθωτήριο συμβόλαιο τι θα ισχύσει σε περίπτωση που ο ενοικιαστής μετατρέψει την επιχείρησή του από ατομική σε εταιρική (Ο.Ε., Ε.Ε., Ε.Π.Ε., Α.Ε.).
• Να κατατεθεί το μισθωτήριο συμβόλαιο στη Δ.Ο.Υ. εντός τριάντα (30) ημερών από την υπογραφή του.